聲威通訊             102年9月9日

房屋出租人之修繕義務

問題：

房屋出租給他人，如果碰到問題房客也很頭疼。例如，某房客抱怨屋外噪音太大，讓小孩無法專心課業，要求房東更換窗戶隔音玻璃，這樣的要求合理嗎？

解析：

一、  民法第 429條規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」，大陸合同法第220條也規定：「出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。」可見得，房屋修繕原則上由房東負責，但如租賃契約特別約定，房屋修繕由房客負責，房東即可不負修繕義務；但民法第423條卻又規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，兩者似乎存在矛盾。法院實務見解認為：「出租人對於租賃物依法負有修繕義務，不過即使於契約中另有訂定應由承租人修繕租賃物之規定，惟此一約定，並不妨礙出租人於租賃關係存續中提供合於約定使用、收益之租賃物之義務；是以當租賃物有損壞時，在租賃物尚未回復或修繕至合於約定使用、收益之狀態前，出租人應無請求承租人給付租金之權利。」

二、 依上見解，例如，屋頂漏水，該漏水之修繕義務，房東固得依契約免除修繕義務；但在屋頂漏水修繕之前，致房客無法使用房屋期間之租金，房東不得向房客提出請求。至於因屋頂漏水造成房客無法開店之營業損失，因租賃契約既已排除房東之修繕義務，則房客對屋頂漏水造成無法營業之損失，則不得對房東提出請求。

三、 本案例，因房客抱怨屋外噪音擾人，要求房東更換隔音玻璃，即便契約未排除房東之修繕義務，若噪音分貝屬於一般人可容忍之範圍，房東自可不予理會：惟若噪音確已逾越一般人可容忍之程度，影響居住品質；房東固可依特約排除修繕義務，但房客修繕期間之租金，則不得對房客請求。

四、 又依民法第424 條規定，租賃之房屋如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已依特約拋棄其終止契約之權利，承租人仍得終止契約。例如地震造成房屋傾斜，即便房東得依特約排除修繕義務，承租人亦可終止租約。

五、 至於房屋失火造成的損失，依民法第434 條規定，承租人只對「重大過失」（即一般人均不應犯的錯誤）負賠償責任；如果只是一般「輕過失」所引起之失火，承租人無須對此失火損失負賠償責任。但為避免失火責任陷入究係出於承租人之「重大過失」或「輕過失」之法律爭議，出租人得於租賃契約約定承租人須對「輕過失」所引起之失火負賠償責任，以加重承租人責任。

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