聲威通訊                 2022年10月15日

房屋「租約到期」，如何辦理點交？

案例

甲將房屋出租給乙，因乙已積欠二期租金未付，甲以存證信函通知乙終止租約，並請乙立即搬遷、清空房屋、回復原狀，但乙拒不配合辦理點交，怎麼辦？

問題

1、乙『拒不搬遷』，甲可『直接開鎖』進入屋內嗎？

2、若租屋內仍有乙的『遺留物品』，甲可『直接丟棄』嗎？

解析

一、   乙『拒不搬遷』，甲可『直接開鎖』進入屋內嗎？

（一）  租賃住宅市場發展及管理條例（以下稱租賃管理條例）第12條：

租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交，一方未會同點交，經他方定相當期限催告，仍不會同者，視為完成點交。

前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。

（二）  依租賃法第12條之立法理由，本條規定應僅適用於承租人未繼續居住於租屋處或他遷不明，不願配合交還房屋之情況（亦即第12條不適用於承租人仍居住屋內之情形）；換言之，若承租人已遷離租屋處，只要出租人「定相當期限」催告承租人後，承租人仍不出面會同點交時，即得「視為完成點交」，出租人即可開鎖進入屋內，而無刑法第306條「侵入住宅罪」之責任。至所謂「視為點交」，即視為承租人已解除佔有，並返還租賃住宅附屬設備予出租人，且已確認數量及狀態；但「視為完成點交」，並不等同於已回復原狀；如發現「屋況」或「附屬設備」（如空調、盥洗設備等）有可歸責承租人之毀損或滅失情形，出租人仍得依契約或法令請求賠償。

（三）  如何確認承租人已搬離？可依客觀情況判斷之，例如，承租房屋有無水、電使用情形；也可詢問鄰居、管理員，了解承租人之生活起居情形；出租人寄送之函件被郵局以「遷址不明」退回，或有其他函件被堆積於租屋處無人清理等。至於出租人能否請求公證人「對租賃房屋內現況之私權事實」進行公證，並由公證人載明：「租賃期間承租人如因積欠租金而自行搬離，經出租人依約送達終止通知後仍未獲回應，出租人得開鎖入內檢視屋況，承租人不得異議。」？多數見解持肯定說。

（四）  何謂『相當期限』？應指承租人準備點交及搬遷遺留物之合理期間；為免爭議，最好於租約中先行約定「視為點交」，「視為廢棄物」之催告期限。如契約未訂催告期限，而出租人催告期限過短，或未定期限？其催告效力為何？參照民法第440條催告租金之法律效果，於催告到達後，延長至合理相當期限後（於合理期間前出租人拋棄遺留物品恐有法律賠償責任），仍可發生催告效力。至於如何催告？言語、簡訊、電子郵件皆可，或於訴訟中透過書狀或於法庭上陳述，均無不可，重點在於「催告事實」之舉證。催告次數？經二次定期催告後就可進入屋內；再定期催告一次，就可將遺留物視為廢棄物處理

（五）綜上，租賃管理條例第12條只處理承租人「租期屆滿」、「未居住於租屋處」、「他遷不明」之情況；因此本案例，乙因積欠二期租金，經甲以存證信函通知乙終止租約，因涉及「終止租約」有效與否之爭議，甲即不能援引本條例第12條之規定經二次催告後自行開鎖進入屋內，甲只能依法對乙提起「遷讓返還房屋」之民事訴訟，於取得法院確定判決後，再聲請法院強制執行。如果是「公證租約」，因公證租約得「逕受法院強制執行」之規定，只適用於「給付租金、違約金」及「租期屆滿遷讓房屋」等履行義務，不包括「租約提前終止」之遷讓房屋爭議；因此甲不能持公證租約，主張租約已合法終止，而直接聲請法院強制執行。

二、  若租屋內仍有乙的『遺留物品』，甲可『直接丟棄』嗎？

（一）一般房屋租賃契約條款，都會約定：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何家具雜物等，若有留置不搬者，均視同廢棄物，任憑甲方處置，乙方絕無異議」，因此如出租人已「合法」占有租賃房屋，並已取得租賃房屋之使用、管理權限，出租人即可依此約定處理留置物（或變賣或丟棄）；處理拋棄物所生費用，仍得自押金扣除，如有不足仍得向承租人請求。

（二）如出租人是依條例第12條之規定，經二次催告後，開鎖進入租屋處，此等情形，出租人必須再定相當期限催告出租人取回留置物，承租人屆期仍不取回者，視為承租人拋棄留置物所有權，出租人即得自由處理留置物。

（三） 如果點交後之屋況與「租屋時」不同，甲可請求回復「原交屋時」之屋況嗎？法院實務見解認為「所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，固係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，……….，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。…….是以承租人之回復原狀義務，並非租賃物之『原來狀態』，而係『應有狀態』，應將簽約後因時間或使用之變動情況考慮在內」（新竹地方法院 110年度竹簡字第244號）（本文已收錄於聲威網站）

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