聲威通訊             115年10月20 日

房屋漏水修繕爭議解析

案例

甲住2樓，乙住3樓。乙因3樓浴室地板防水層年久失修喪失防水功能，浴室水分持續滲漏至甲住的2樓房屋，造成甲2樓房屋天花板嚴重毀損。試問：甲向法院起訴時，應如何提出法律主張？

解析

一、甲得主張之法律依據

1.     民法第767條第1項中段及公寓大廈管理條例第10條第1項，請求乙修繕其專有部分至不漏水狀態；乙拒不修繕時，依同條例第6條第1項第2款、第3項，請求乙容忍甲僱工進入3樓施作。

2.     依民法第184條第1項前段、第191條第1項、第196條、第213條第1項及第3項，請求乙賠償回復原狀之必要費用。

3.     依民法第195條第1項請求精神慰撫金。

二、起訴聲明怎麼寫

三、甲的損失與漏水原因是否存在因果關係，一定要由第三方鑑定嗎

1、損失與漏水原因是否存在因果關係，實務上不一定要經第三方鑑定，「漏水原因非均須專業機關鑑定；依錄影畫面、照片及證人證述，且公共排水管孔洞填補後即不再漏水，已足認定因果關係」（臺灣桃園地方法院108年度簡上字第201號）、「平台重作防水層後漏水立即改善，足認漏水肇因於防水層破裂；鑑定並非唯一證據方法」（臺灣士林地方法院108年度訴字第582號）。

2、本例，係浴室地板防水層老化，甲主張該浴室地板有滲漏情況，因有可能出於公共管線或外牆滲漏等原因（屬管委會權責），責任歸屬不明，因此通常都須透過第三方鑑定；實務上，鑑定人會從3樓浴室灑水、蓄水進行蓄水前後含水率變化測試，藉以判定3樓浴室有無滲漏與2樓天花板毀損是否存在因果關係。

3、若由第三方進行鑑定，除鑑定滲漏與毀損間之因果關係外，通常也會同時鑑定甲方之損失及修復金額；實務上，如果損害賠償金額不大，法院亦得僅綜合損害照片、廠商估價單、證人證述等證據，依民事訴訟法第222條第2項，審酌一切情況依所得心證定其數額，不必然一定會委諸第三方鑑定因果關係及損失金額。

4、甲於起訴時，應自行先委請廠商提出一紙修繕估價單作為法院酌定裁判費之參考，但此修繕估價單是否得終局作為法院賠償依據，實務見解不一，仍應視賠償金額與漏水原因是否存在因果關係而定。如果損害金額較高或項目複雜，原則上仍應以法院囑託鑑定之金額為據。

四、原告主張應更換之毀損物品，是否須折舊估價

1、原則上均須折舊估價，但僅限「材料」部分。依民法第196條、第213條請求回復原狀費用，以新品換舊品者，應予折舊（最高法院77年度第9次民事庭會議決議參照）。裝潢材料通常比照房屋附屬設備，以耐用年數10年、平均法計算；屋齡已逾10年者，材料殘值僅約原價十分之一，均須折舊計算損失金額；但也有例外，「水泥漆、木櫃等附屬物不具獨立價值，更新後被害人未獲額外利益，無庸折舊」（新店簡易庭110年度店簡字第413號判決）。至於，工資、拆除工程費用、廢料清運、監工管理費等勞務費用，均可全額計入，毋庸折舊。

五、甲獲勝訴判決後，如何聲請法院強制執行

1.     金錢部分（2樓修復費用、慰撫金及利息）：依金錢債權之執行程序，查封，可以扣押乙之存款、薪資、動產或不動產等受償。

2.     修繕部分（3樓防水層重作）：屬可代替行為之執行。執行法院先命乙限期自動履行；乙逾期未履行，或雖施作但經履勘仍未達判決所命狀態，執行法院得依強制執行法第127條第1項，以乙之費用命第三人代為履行，該第三人得為甲所僱用之工程人員（臺灣高等法院85年度抗字第2051號）。代履行費用得依同條第2項命乙預行支付，或命甲代為預納。（本文已收錄於聲威網站）

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