聲威通訊
109年4月1日
公寓大廈個人停車位能否堆放私人雜物?
解析
一、停車位類型
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定義
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法令
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所有權人可否自由使用、收益?
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限制
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法定停車位
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須登記為公寓大廈之共用部分、無獨立權狀，僅在區分所有建築物之登記權狀中加計車位評書、編號，並透過將共用部分約定專用之方式，提供給特定住戶使用。若住戶出售房屋，須連同車位一併賣出。
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依據公寓大廈管理條例規定為「約定專用部分」
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可於約定範圍內自由使用收益。
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公寓大廈管理條例第5條、第6條第1項第1款、第15條、第16條第1項、第2項、第5項
建築法第77條第1項、第91條第1項第2款
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增設停車位
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除法定停車位外，由建商於建造完成後自行增設的車位。通常也會登記為公寓大廈之共用部分，並透過約定專用之方式，提供住戶使用。若另有針對增設停車位規畫獨立出入口，使其與法定停車位明顯區隔時，亦可登記為具獨立權狀之專有部分並單獨出售。
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為公寓大廈管理條例規定之「約定專用部分」或「專有部分」
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獎勵停車位
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政府為解決停車困難的問題，透過增加樓地板面積鼓勵建商增設停車位，為擁有獨立產權之專有部分。
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二、停車位使用之實務見解
新北地方法院106年度板簡字第441號判決
「……即便有住戶將汽機車停車場違法放置腳踏車、拖車、雜物及公共區違法為個人使用等情狀，亦須依管理委員會決議，方能為其他之處置行為，……」
臺灣高等法院91年度上字第715號判決
「……上訴人（停車位所有人）對地下1層雖有管理使用權，惟地下1層既為公共設施自屬各樓層住戶之共有物，非經各共有人同意自不得任意由管理使用者，變更其原狀或有妨礙之行為。……上訴人擅自加裝鐵捲門並加蓋鐵皮，形成密閉空間，不僅使法定空地意義盡失，且逾使用停車位之必要範圍，又法定空地本屬建築基地之一部亦為各層住戶所共有之土地，上訴人未得其他共有人之同意，即逾越停車位使用權之必要範圍，擅自加裝鐵捲門，變更原狀，自為法所不許，……」
結論
1、依建築法規定，停車位只能作為停車使用，如欲變更使用，需申請變更「使用執照」。如果汽車停車位要停放機車或腳踏車，依內政部函72年台內營字第143377號之函釋，認為建築物之停車空間停放機車、腳踏車尚無違法。另依內政部93年營署建管字第0932917542號函指出，停放機車、腳踏車之問題主要是大廈之空間管理，應依照規約之約定即可，原則上不涉及使用執照之變更；換言之，如果「公寓大廈規約」禁止住戶個人停車位停放機車、腳踏車，住戶即應遵守「規約」規定。
2、 「禁止停車位堆放私人雜物」，必須以【規約】明文禁止，並須經區分所有權人會議決議通過，不能只由管委會片面自訂停車場管理辦法限制住戶使用方式。
3、住戶使用停車位仍應受【使用執照所載用途】及【規約】使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更(公寓大廈管理條例第15條)。若住戶違反規約，於停車位堆放雜物，應由管委會制止或按規約處理(公寓大廈管理條例第16條、第23條第2項第4款)，如勸導無效或無規約可罰，可報請主管機關處理或裁罰(公寓大廈管理條例第49條)。
4、 住戶於停車位置放之雜物仍屬私人財產，若管委會任意清除，則有觸犯刑法第354條毀棄他人物品罪之虞。
聲威法律事務所
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