購買無產權登記的『車庫』，有法律保障嗎？

案例

乙向甲購買一間由甲興建無產權登記之違章「車庫」，乙又將「車庫」賣給丙；甲後因債務糾紛，被債權人向法院聲請拍賣該違章「車庫」，由丁拍定取得該車庫所有權。試問，拍定人丁能否主張已取得該車庫所有權，並得排除丙之使用權？

解析

一、   乙取得「車庫」之「事實上處分權」

（一）  甲出資起造該未辦保存登記之車庫，自得因原始興建該車庫之法律事實而取得所有權。甲將該車庫轉賣給乙，依最高法院 67 年度第 2 次民事庭庭長會議決議「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之『事實上處分權』讓與受讓人」。

（二）  乙為確保其車庫買賣權益，亦可辦理公證，乃因已完工的車庫，雖無產權登記，但仍屬民法第66條第1項所規定之定著物，為一獨立之不動產，得為買賣之標的，故請求此類違章建物買賣移轉契約書之公證，並不因該車庫尚未取得所有權狀而有受影響。

二、  乙之債權人不能主張丙「無權占有」該車庫

（一）乙將車庫之「事實上處分權」轉讓給丙後，乙之債權人能否主張該車庫為違章建築，未辦理保存登記，仍為乙所有，而對丙主張無權占有？

（二）按乙既已將該車庫之「事實上處分權」轉讓給丙，丙對該車庫即非「無權占有人」，無論是甲、乙本人，或甲、乙之債權人，均不能對丙主張無權占有，丙得援引民法第952條之規定「善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益」，或類推適用民法第425條「買賣不破租賃」之規定，主張有權使用該車庫。

三、  丁經法拍取得車庫「法律上之所有權」，能否要求丙「遷讓返還車庫」

（一） 甲為車庫之原始起造人，因法律事實而取得未登記車庫之所有權，甲既已將車庫之事實上處分權轉讓給乙，乙又轉讓給丙，甲之債權人聲請法院拍賣該車庫，由丁拍定取得該車庫所有權，丁能否以車庫所有權人之地位，主張丙無權占有該該車庫？

（二）  否定見解認為「未辦保存登記之建物，經強制執行拍定後，拍定人僅取得該建物之事實上處分權，蓋拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1項定有明文。然此係指所拍賣者為所有權者而言，非謂未保存登記建物，一經強制執行拍定後，當然質變為已經登記所有權之建物，而未保存登記建物既因未經登記，出資興建者並無法處分所有權，是所拍賣未辦保存登記之建物，僅係該建物之事實上處分權（台灣高等法院高雄分院108年重上更二字第7號判決）。依此見解，拍定人丁不能援引民法第767條所有權人之「物上請求權」請求丙遷讓返還該車庫。

（三）  肯定見解認為「因強制執行而拍定取得不動產所有權者，自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，此觀民法第759條及強制執行法第98條第1項規定即明。未辦理建物所有權第一次登記之建物，由出資建造人原始取得所有權，建造人之債權人對該建物為強制執行，經拍定人取得權利移轉證書時即取得該建物之所有權，縱無法辦理所有權移轉登記，仍無礙於該建物所有權之取得」（最高法院110年台上字第131號判決）。依此見解，丁經由法院拍賣程序取得該車庫所有權，丁即可主張丙無權占有車庫，請求丙遷讓返還車庫。

四、   結論

（一）  丁固經法院拍賣程序取得車庫所有權，但丙透過一次性支付使用權之對價，輾轉取得車庫之事實上處分權，應得類推適用民法第463條之1「權利租賃」之規定，依民法第425條「買賣不破租賃」之規定，主張無須返還車庫。