聲威通訊 2021年11月15日
「大樓地下室」使用法律爭議
案例1 ：
大廈地下室用途為「防空避難室」，且地下室亦有公共設施，但一樓住戶為占用地下室，將原通往地下室之安全門更換為鐵門並上鎖，不讓大樓其他住戶及管理委員會進出管理使用，造成使用管理維護公共設施之困難，且於必要時更無法做防空逃難室使用，管理委員會能否依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、第6條第1 項第1款、第3項、第15條規定，請求一樓住戶回復原狀？
法院判決
按住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更，公寓大廈管理條例第15條第1 項定有明文。地下室公共設施及其通道仍屬系爭大廈共有人之共用範圍，被告（一樓住戶）亦不否認通往地下室原為安全門，嗣經其變更為鐵門並上鎖，則原告（管委會）主張被告將通往地下室之安全門更換鐵門並上鎖，已妨礙其他共有人使用系爭地下室公共設施之權益，被告自應拆除鐵門回復原狀。（臺北地方法院 100 年訴字第 210 號民事判決）
公寓大廈管理條例第15條
（第1項）住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。
（第2項）住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。
案例2 ：
原告主張：
原告等人為00大廈2樓至 7樓住戶，被告為該大廈1號1樓之區分所有權人，片面主張通往地下1樓之樓梯間為該戶建物所有權範圍內，並擅自於該樓梯口鐵門上鎖，致原告無法使用該樓梯至變電室及其他公共設施，且無法就設置於該變電室之公共設施為修繕、養護工作；系爭樓梯間及地下室變電室應屬00大廈公共設施範圍內，故系爭樓梯間應屬大廈內之共用部分而為大樓全體共有，被告當有容忍原告等共有人通行系爭樓梯至大廈地下室，並容忍原告等共有人使用地下室公共設施之義務。
被告主張：
系爭樓梯間非屬00大廈共有，而為1號1樓所有，原告等對系爭樓梯並無共同使用權利，而00大廈正門通往地下室樓梯通道已足敷使用，其顯無容忍原告等人通行忠孝東路00巷00號地下室地下樓梯至地下1樓之共有部分。
法院判決
1、按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理。民法第818條及第820條第1項定有明文。公寓大廈各住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。公寓大廈管理條例第9條第2項定有明文。
2、依臺北市古亭地政事務所建築改良物勘測成果表、竣工圖，以及本院勘驗結果，00大廈系爭樓梯、地下一層變電室、貯水池、臨17弄樓梯間、電梯室等屬於公共使用部分，被告辯稱00大廈地下一層屬1號1樓所有，與前揭事證不符，並非可採。
3、 00大廈地下一層於建築時係作為「防空避難室」，部分兼飲食店使用，此有大廈使用執照及大廈竣工圖可憑，參酌建築技術規則建築設計施工篇第1 條、第90條、第144條規定，及本院履勘現場結果，系爭樓梯設置之目的應係作為00大廈地下層直通樓梯並避難層出入口使用，屬於大廈避難設施之一部不得封閉、阻塞或設栓鎖以維護公共安全，其他變電室及貯水池等則屬00大廈生活上必需之公共設施，依其設置之目的均不得分歸共有人中之一人專用，被告將系爭樓梯間或前開公共門上鎖，致原告無法使用該樓梯至變電室及其他公共設施，依前揭說明，即非合法，被告當有容忍原告等共有人通行系爭樓梯至00大廈地下室，並容忍原告等共有人使用地下室公共設施之義務。（台北地院93年重訴字第766判決）
案例3 ：
上訴人主張：
伊為00大樓1樓建物所有權人，被上訴人為2樓至7樓建物所有權人。詎被上訴人未經伊同意，使用系爭1 樓建物所有權範圍內如原判決附圖所示空間（下稱系爭空間），作為進出地下停車場之坡道，妨害伊對該空間之使用，使伊受有損害，求為命被上訴人返還伊系爭空間，不得以步行、駕駛或其他任何方式侵入。
被上訴人主張：
系爭空間位處系爭大樓地下層之車道斜坡範圍，地下層係停車場、化糞池等供大樓全體住戶共同使用之設備，應為公共設施，非屬1樓建物之專有部分。縱系爭空間登記於系爭1樓建物所有權範圍內，上訴人亦不因而取得該空間之所有權。系爭空間性質既屬公共設施之一部，伊等通行該空間以進出地下停車場，係合法使用，上訴人權益未因而受損。
法院判決
1、上訴人與被上訴人分別為系爭大樓（1-7 樓）之區分所有權人。依系爭大樓使用執照竣工圖所附壹層、地下室之平面圖，系爭1 樓建物後方空間規劃為車輛出入口，地下室為停車場，並有車道出入空間。地政人員就系爭1樓建物所有權狀之登記面積，自1樓建物後方空間往下投影繪製複丈成果圖，可知該1 樓建物所有權範圍包括系爭空間在內。依系爭大樓之地下室、系爭1 樓建物之竣工平面圖，系爭空間位處車道進出口，原始即設計規劃為連接地下層停車場，供車輛進出通行使用之斜坡車道，其構造依附地下層，屬法定共用部分，以牆壁、樓板等構造物與系爭1樓建物之實際使用範圍區隔。系爭空間係僅以投影方式繪製登記面積，並無實際構造物存在之虛擬空間，不具備構造及使用之獨立性。該空間既不具備客體獨立性，縱地政機關依原始申請資料將之登記為系爭1樓建物所有權範圍，亦不因（錯誤）登記而成為1樓區分所有建物之專有部分。
2、 按區分所有建築物之專有部分，係指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者；共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，固於98年1 月23日修正民法第799條第2項時始明定，然揆其立法理由揭櫫：「區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上之獨立性為必要，爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之原則」，足見區分所有建築物之專有部分，原雖無規定，惟具備構造及使用之獨立性為其事物本質，斯時始將要件及定義明文化而已。
3、 又有關區分所有建築物之專有部分及共有部分之（私權）爭議，法院有調查審認之職權，不受地政機關所為專有、共有部分登記之拘束。原審本其採證、認事之職權行使，綜據相關事證，合法認定系爭大樓建竣於61年間，系爭空間雖登記在上訴人所有系爭1 樓建物所有權範圍，惟該空間位處車道進出口，原始即設計規劃為連接地下層停車場，供車輛進出通行之車道，不具備構造及使用之獨立性，不符區分所有建築物專有部分之要件，應屬系爭大樓共用部分。上訴論旨，指摘原判決違背法令，非有理由。（最高法院109年度台上字第927號）（本文已收錄於聲威網站）
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