商品說明
【最高法院裁判精選】
預售屋買賣 定型化契約之法律效力
【問題爭點】
本件預售屋買賣，因賣方逾期3個月未取得使用執照，買方解除買賣契約究應依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」中「應記載事項」之規定「不須先經催告，得直接解除契約」？還是應依雙方所簽訂之『預售屋買賣契約』之約定「必須先經催告程序才能解約」？
【判決理由】
《原審》：（應依雙方所簽訂之『預售屋買賣契約』之約定，先經催告程序）
內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」，係為保護消費者，基於衡平原則，因而公告定型化契約重要條款內容，以供企業經營者使用，並規定不得違反其公告條款內容，否則其條款無效，並應予以補充，此觀之消費者保護法第17條第2、3項規定即明。是「應記載及不得記載事項」僅具有補充或代替當事人間定型化契約條款之約定效力，並無變更或排除法律適用之效力，上開「應記載事項」第24條第1款規定「賣方違反取得使用執照期限之規定者，買方得解除本契約」，不過係規定預售屋定型化契約條款應記載賣方如有遲延完工不能取得使用執照，買方得解除契約之條款內容而已。至買方行使解除契約之權利，自仍應依預售屋契約第24條第1項約定：「若賣方逾期3個月未完工，經買方書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者，買方得主張解除本契約」，因買方只以存證信函通知解除契約，並未定相當期限催告賣方履行，自不得解除契約，乃屬當然。
《最高法院》：（依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」中之規定，得直接解約）
1、 中央主管機關依據消費者保護法第17條第1項規定公告之「應記載及不得記載事項」，係屬於對消費者權益最低限度之保障，自不容許契約當事人以定型化契約方式，訂定更不利於消費者之條款。其違反者，該定型化契約條款無效，而以中央主管機關公告之特定行業定型化契約應記載之事項為契約內容，作為雙方權利義務關係之依據。
2、 「應記載事項」第24條第1款規定，依消費者保護法第17條第5項規定，已構成兩造契約之內容。預售屋契約第24條第1項約定違反「應記載事項」第24條第1款規定部分無效。賣方違反取得使用執照期限之規定，買方得解除契約，無庸事先定期催告履行。