上訴理由狀

原審案號：105年訴字第○○號  ○股

上訴人：甲○○

訴訟代理人：陳慶尚律師

被上訴人：徐○○

為補提上訴理由狀事：

上訴聲明

一、    原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。

二、    第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。

上訴理由

一、         本案爭點

（一）         兩造間就系爭房屋買賣是否存在漏水瑕疵爭議？

（二）         系爭漏水瑕疵爭議雙方已否達成解決合意？

（三）         系爭漏水瑕疵爭議未合意解決前，上訴人得否依約拒絕給付買賣價金？

（四）         被上訴人解除系爭買賣契約，有無構成權利濫用及違反誠信原則？

二、         不爭執事實

（依時間排序）

三、         針對本案爭點之上訴答辯理由

（一）   爭點一「兩造間就系爭房屋是否存在漏水瑕疵爭議」

1、         原審以「系爭房屋有漏水瑕疵之事實，為原告所否認，被告雖提出照片等件為證，然尚難遽認爭房屋確有漏水瑕疵，而被告復未聲請鑑定，自應認被告並未舉證以實其說」云云（判決書第6頁第12-14行）。惟查：

（1）    本案應探究的問題是「雙方有無存在房屋漏水瑕疵爭議」，而非「系爭房屋上訴人已否證明確實漏水」。經查，上訴人於104年9月19日第二次看屋時，才發現系爭房屋存在漏水瑕疵，在此之前，上訴人付款非常乾脆從未遲延，（請參不爭執事實項目）。再者，上訴人購買系爭房屋不是為了投資（被上訴人則是典型的投資客，甚至還可能只是某個實際投資客借用之人頭），而是為了提供給生病胞妹一個溫暖的家。由於上訴人胞妹於104年1月29日因腦中風於台北市立□□醫院住院治療，腦部兩次開刀，住在加護病房長達三周之久，住院期間，和平醫院還曾發出二次病危通知。上訴人與胞妹感情甚篤，為了急於提供給上訴人胞妹一間溫暖的居所調養身體，才決定購買系爭房屋。因此上訴人非常在意系爭房屋品質，才會以每坪50幾萬之高價購買系爭屋齡達39年之舊屋。上訴人並無意解約不買系爭房屋，只希望被上訴人能秉持長久居住者之同理心與上訴人共同協力解決質疑之漏水瑕疵爭議；詎料，因被上訴人只是一名投資客，於104年5月28日始購得系爭房屋，經簡單粉刷後，旋於同年9月6日透過仲介公司賣給上訴人。由於被上訴人對系爭房屋毫無感情，因此對上訴人之要求，均以敷衍態度草率相應，毫無誠意解決問題；否則對上訴人所提出之瑕疵爭議，為何皆不讓上訴人參與修繕決定？為何都不與上訴人討論修繕方式？修繕時為何不願讓上訴人在場，而要偷偷摸摸進行？

（2）     依兩造所訂買賣契約書第4條第5項約定「乙方就買賣標的物依法對甲方負有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前若甲乙雙方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，得互相停止給付義務，雙方應即申請調解或訴請法院裁判」之字樣，即徵本案首應釐清的是，究竟買買雙方之間，是否存在「房屋漏水瑕疵爭議」？而非證明「系爭房屋有無確實漏水」？原審未以上訴人購買系爭房屋之心理層面探討雙方爭議之問題所在，也未審酌被上訴人購買系爭房屋只有短短持有3個月期間即賣給上訴人之事實，對原審判決之認事用法，毫無同理心之心證基礎，上訴人焉能心服！

（3）     如上所陳，本案之重點在於，上訴人（買方）有無提出房屋漏水瑕疵問題（即便被上訴人認為上訴人提出之瑕疵不是瑕疵，但既然上訴人對系爭房屋之漏水瑕疵提出質疑，即證明雙方確係存在瑕疵爭議），雙方即應秉持誠信共同協商解決；如果雙方對系爭系爭房屋有無漏水瑕疵存在爭議，或者，對瑕疵修繕無法取得修繕共識，則依系爭買賣契約書第4條第5項約定條款之精神，如被上訴人對上訴人之瑕疵主張不予認同，則被上訴人理當「訴請法院判決上訴人應給付未付之房屋價款，並加計遲延利息」，而非如本案之訴訟類型，「直接對上訴人主張解除賣賣契約，並主張沒收上訴人已付之171萬元價金」，否則即難謂與買賣契約精神相符，亦不符商場誠信原則。

2、         原審復以「原告於現況說明書第14點『是否有滲漏水情形？』、『產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕？』皆勾選否等情…..」（判決書第6頁第16-18行）。惟查：

（1）           如上所陳，本案審理之重點應在於，兩造間就系爭房屋是否存在漏水瑕疵爭議，而非系爭房屋是否確有漏水蝦庛；原審法官未予明察，逕以「系爭房屋是否確有漏水瑕疵」作為判決心證基礎，審理方向明顯偏差，確有可議。

（2）     由於原審法官之審理方向存在偏差，已如前述，因此才會有判決書所載以「原告產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕？』皆勾選否等情」之錯誤採證依據。查，被上訴人為投資客，於104年5月28日始購得系爭房屋，旋於9月6日透過仲介公司賣給上訴人，持有產權期間不到4個月，也未曾居住於系爭房屋；原審未予查明，即率爾以被上訴人已勾選持有期間未曾因房屋滲漏進行修繕等情，作為心證基礎，而認定系爭房屋並無漏水瑕疵，此等心證判斷，明顯有違經驗及論理法則。試問，以被上訴人如此短暫之持有期間，又無居住事實，又怎能期待其會發現系爭房屋有漏水瑕疵，而進行修繕？是徵原審判決確有重大可議。

3、         原審再以「參以證人郭曾00於105年6月21日具結證稱『………..那時房子沒有疑似水漬的問題』、『（當時被告反應的瑕疵是否皆已排除）』是」、「（今年4月16日是否與被告一同看房子現場？當時系爭房屋有無漏水情況？）是，沒有漏水 」等語。綜觀以上，被告所稱系爭房屋之漏水瑕疵，縱然曾經存在，但應非重大，且亦應已修復」等云云（判決書第6頁倒數第11-倒數第2行），遽之認定系爭房屋並無漏水瑕疵。惟查：

（1）     上訴人於104年9月19日第二次看屋時才發現系爭房屋存在漏水瑕疵，上訴人旋即以line聯繫仲介曾00告知房屋存在漏水瑕疵，此有以下事證可徵，益足證明兩造間確實存在房屋漏水瑕疵爭議。

（2）     至於原審援引曾00之證詞稱「被告所稱系爭房屋之漏水瑕疵，縱然曾經存在，但應非重大，且亦應已修復」云云，亦有可議。按系爭房屋屋齡達39年，被上訴人於104年5月28日購入後，於104年9月6日即透過仲介賣給上訴人，持有期間不到4個月即獲利了結；揆諸經驗及論理法則，被上訴人對系爭房屋未曾居住，毫無感情，又怎可能期待被上訴人會妥善修繕系爭漏水瑕疵？不言可喻。此即所以被上訴人對上訴人質疑之漏水瑕疵不願讓上訴人知悉修繕方式，及參與修繕之原因所在。

（3）     再者，被上訴人只是一名投資客，持有系爭房屋不到4個月，又未曾居住其中，對系爭房屋毫無感情，因此對後續居住者之對房屋品質之期待感受，自不可能產生同理心，因此對上訴人提出之漏水瑕疵修繕，自不可能會充分配合，此徵被上訴人對上訴人提出之漏水瑕疵爭議，被上訴人究要如何修繕？何時修繕？皆不讓上訴人參與修繕決定，也不與上訴人討論，修繕時也是偷偷摸摸私下進行而不通知上訴人在場，，若謂此等「塗塗抹抹、虛有其表」之修繕方式，也稱之為已修繕完畢，又哪經得起時間考驗，其理至明。若系爭漏水瑕疵於上訴人遷入居住前（上訴人要讓其胞妹居住療養身體）不能妥善解決，等上訴人入住後再來處理，豈非困擾煩惱更多，明顯不符一般情理；是徵兩造間存在之房屋漏水瑕疵爭議，自不能僅因表面上一時看不到漏水痕跡，就謂之已處理修繕完畢，其理至明。

（二）   爭點二「系爭漏水瑕疵爭議雙方已否達成解決合意」

1、         原審以「參以證人郭曾00於105年6月21日具結證稱『………..那時房子 沒有疑似水漬的問題』、『（當時被告反應的瑕疵是否皆已排除）』是」、「（今年4月16日是否與被告一同看房子現場？當時系爭房屋有無漏水情況？）是，沒有漏水 」等語。綜觀以上，被告所稱系爭房屋之漏水瑕疵，縱然曾經存在，但應非重大，且亦應已修復」（判決書第6頁倒數第11-倒數第2行）。遽之認為系爭房屋之漏水瑕疵縱然曾經存在，亦已修復云云；惟查：

（1） 參照本書狀爭議一之答辯理由，被上訴人對上訴人提出之漏水瑕疵爭議，被上訴人究要如何修繕？何時修繕？皆不讓上訴人參與修繕決定，也不與上訴人討論，修繕時也不告知上訴人在場，一切修繕行為，均是被上訴人片面偷偷摸摸私下進行，這樣的修繕行為，上訴人自難接受，也不符一般情理及經驗法則。

（2） 依買賣契約書第4條第5項約定「乙方就買賣標的物依法對甲方負有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前若甲乙雙方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，得互相停止給付義務，雙方應即申請調解或訴請法院裁判」之字樣，由於被上訴人拒不與上訴人討論系爭房屋漏水瑕疵如何修繕等情，雙方也未就漏水瑕疵達成任何修繕共識；上訴人不得已只好向台灣房屋總公司加盟總部申訴，之後又向新北市政府地政局提出消費爭議申訴。詎料，系爭消費爭議還來不及協調，被上訴人即已迫不及待於104年11月11日對上訴人提起本案訴訟，主張系爭不動產買賣契約被上訴人已於104年11月5日依法解除云云；對被上訴人不願秉持買賣誠信積極與上訴人協調解決瑕疵爭議，反而採取解除買賣契約之強烈手段，此等作法又豈符合一般人情事理，又豈符合公平正義原則，亦與買賣契約書第4條第5項之約定意旨不符，被上訴人自難接受。

2、         有關兩造間就系爭房屋漏水瑕疵爭議未能達成解決共識一節，有以下事證可徵：

（三）   爭點三「系爭漏水瑕疵爭議未合意解決前，上訴人得否依約拒絕給付買賣價金」

1、         原審判決以「不動產買賣契約第4條第5項約定「乙方就買賣標的物依法對甲方負有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前若甲乙雙方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，得互相停止給付義務，雙方應即申請調解或訴請法院裁判」…惟上開約定所稱發現瑕疵及修繕爭議，解釋上應以客觀明確者始可適用，否則契約任一方當事人得據以恣意藉故拒絕依約履行，要非該約定之本意，而本件被告抗辯系爭房屋有漏水瑕疵，並無可取已如前述，酌情亦難認屬明確存在，被告此部分抗辯即不可取。」（判決書第7頁第8行-第17行）。惟查：

（1）     上訴人於本書狀一再強調本案之爭點應在於「雙方有無存在房屋漏水瑕疵爭議」，以及「雙方對漏水瑕疵爭議有無達成解決合意」，而非「系爭房屋有無確實漏水」；原審卻一昧執著於「系爭房屋有無確實漏水」一節，審理方向已有可議；此外原審復援引被上訴人「於現況說明書第14點『是否有滲漏水情形？』、『產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕？』皆勾選否等情…..」（判決書第6頁第16-18行）；並以證人曾00已作證上訴人提出之瑕疵均已修繕，系爭房屋已無漏水等情云云，即據以認定系爭房屋並無漏水，上訴人未依約給付房屋尾款已構成違約，為其心證判斷依據；卻完全未考慮到上訴人並非不願履約，只是希望能對漏水瑕疵爭議達成解決共識，上訴人只希望日後居住的是一間溫暖沒有煩惱的小窩，這是任何一位上班族，一生難得買一間房屋之可預期心願，只求日後能住的安心；否則等上訴人一旦住進有隱藏漏水瑕疵之房屋後，再要大費周章來處理漏水瑕疵，豈非本末倒置，亦有悖於一般常情。

（2）     依兩造所訂不動產買賣契約第4條第5項「乙方就買賣標的物依法對甲方負有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前若甲乙雙方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，得互相停止給付義務，雙方應即申請調解或訴請法院裁判」，顯然其內涵即係蘊含「人情事理」、「誠信原則」及「公平正義之精神」在內；系爭條款之精神，也是預期買賣雙方若無法自行達成爭議解決共識，則可訴請公正第三方調解或經由法院程序解決爭議，例如被上訴人可起訴請求上訴人給付買賣價金及遲延利息，經由審理程序一樣可讓被上訴人的權益獲得充分保障，而非採取最激烈之「解除契約」手段，沒收上訴人已付價金，讓上訴人一生積蓄瞬間成為被上訴人此等投資客之戰利品；這也是系爭買賣契約明載「若甲乙雙方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，得互相停止給付義務，雙方應即申請調解或訴請法院裁判」之精神所在，即是取其衡平，符合公平正義原則之作法。

（3）     基於系爭契約第4條第5項之約定意旨，上訴人於發現漏水瑕疵即很積極尋求調解機會（例如向台灣房屋加盟總公司申訴，以及向新北地政局提出消費爭議申訴等）；但被上訴人對系爭房屋既不存在任何感情，又怎會在乎購屋者日後居住之感受；對伊而言，他在乎的是「金錢利益」，至於公平正義、誠信原則、人情溫暖等絕不在其考量之內。從而，以本案而言，採取「解除買賣契約，沒收上訴人已付價金」，自是其追求金錢利益之首選手段，不難理解。

（4）     原審以系爭契約第4條第5項「上開約定所稱發現瑕疵及修繕爭議，解釋上應以客觀明確者始可適用，否則契約任一方當事人得據以恣意藉故拒絕依約履行，要非該約定之本意」；即完全未考慮到人情事理及公平正義、誠信原則；析言之，即便法院判定上訴人提出之漏水瑕疵「確不存在」或者「反應過度」，被上訴人亦非不得訴請法院判決上訴人應履約給付買賣價金，並加計遲延利息，被上訴人依然能獲得其投資系爭房屋之利益，亦較符合衡平（公平正義）原則；詎料，被上訴人捨此不由，率爾以上訴人遲延給付尾款已構成違約為由，逕以強烈之解約手段懲罰上訴人，被上訴人之解約行為，完全置臺灣人最引以為傲之人情味於不顧，既有失誠信，亦不符社會公平正義。

2、          綜上，系爭買賣契約第4條第5項之解讀，應本諸衡平（公平正義）原則，即已足兼顧買賣雙方當事人之權益；亦即，上訴人既然就系爭房屋存在漏水瑕疵提出爭執，也檢具相關照片為佐，並非毫無根據，則當事人間即應本諸契約第4條第5項之約定意旨（只要當事人間有存在房屋漏水爭議之事實即足，不須房屋是否確有漏水事實），進行協調並提出解決共識；若雙方未能就爭議問題達成解決共識，則被上訴人仍可訴請法院判決上訴人應依約給付價金及遲延利息（而非主張解約沒收價金）；法院若認為房屋漏水瑕疵不存在或情節輕微，上訴人不得拒絕給付價金，法院即可判決上訴人應依約給付價金及加計遲延利息，這樣的判決結果，亦較符合一般社會公平正義及衡平原則，亦較符合人民對司法的期待情感，也較具人情味；反之，依本案原審法官對契約之解讀立場，上訴人必須證明房屋確實漏水才能拒絕給付尾款價金，完全未考量被上訴人是一名投資客，對系爭房屋毫無感情；反之，上訴人只是個支領微薄薪資之上班族，好不容易省吃儉用才有餘力購買系爭房屋打算長居久住，因之對系爭房屋之居住品質自然就會比較挑剔，這也是人之常情；原審未予詳酌，即以上訴人不能證明系爭房屋存在漏水瑕疵之事實，即認定被上訴人得解除契約，原審之判決結果，違背人民對司法的期待情感，也不符公平正義原則，殊不可採。

（四）   爭點四「被上訴人解除系爭買賣契約，有無構成權利濫用及違反誠信原則」

1、                         民法第148條第一項規定「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」，第二項「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」。「按民法第 148  條第 1  項規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。又是否違反公共利益或以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損害，比較衡量以定之。是以，法院應調查審認，以權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損害，衡量是否屬權利濫用。」（最高法院100年度台上字第1292號民事裁判）、「按民法第一百四十八條第二項規定：行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。此項誠實信用原則，乃法律倫理價值之最高表現，具有補充、驗證實證法之機能，更為法解釋之基準，旨在實踐法律關係上之公平妥當，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益，具體實現正義。該項原則不僅於權利人直接實現權利內容的行為有其適用，即於整個法領域，無論公法、私法及訴訟法，對於一切權利亦均有適用之餘地，故該條項所稱之「行使權利」者，應涵攝訴訟行為在內。」（最高法院101年度台簡上字第2號民事裁判）。

2、                         經查，被上訴人於104年5月28日購入系爭房屋後，旋即於104年9月6日透過仲介賣給上訴人，是徵被上訴人對系爭房屋毫無感情，既係投資客自以利益掛帥，乃想當然爾。上訴人購買系爭屋齡達39年之舊屋，係為供其胞妹療養身體之常居處所，因此對房屋品質之要求，亦係人之常情。依兩造所訂不動產買賣契約第4條第5項「乙方就買賣標的物依法對甲方負有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前若甲乙雙方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，得互相停止給付義務，雙方應即申請調解或訴請法院裁判」，是徵上訴人於發現房屋存在瑕疵爭議後，在雙方未合意解決前，上訴人應可暫時停止付款。依此理解，上訴人於104年9月19日發現系爭房屋存在瑕疵後，即不斷以line通訊軟體告知仲介曾00協助解決（被證6、被證7），也同時以line通訊軟體告知仲介公司委託之代書吳琇梅「房屋有問題，解決前暫時不會付款」（被證5），而上訴人對所提出之漏水瑕疵爭議，也均有拍照存證（被證4、被證10）；足徵上訴人對系爭漏水瑕疵質疑，並非毫無根據、無的放矢；由於被上訴人對上訴人提出之瑕疵爭議，既不告知上訴人要如何修繕，修繕時也均私下偷偷摸摸進行，不讓上訴人參與知悉，上訴人因爭議未能獲得圓滿解決，只好向新北市政府地政局提出消費爭議申訴（被證9），但被上訴人根本毫無意願協調，旋即於104年11月11日以已對上訴人解除契約為由，對上訴人提起本案訴訟。

3、                         如上事實所揭，系爭買賣契約第4條第5項條款之解讀，應本諸衡平（公平正義）原則，即已足兼顧買賣雙方之權益；亦即，若被上訴人認為上訴人拒絕給付房屋尾款不符誠信原則，則被上訴人大可訴請法院判決上訴人給付尾款並加計遲延利息，對被上訴人之權益並無影響（被上訴人投資購買系爭房屋不就是為了轉售牟利）；反之，上訴人此一上班族，好不容易存下一筆金額，並以將近每坪50萬元之高價，購買系爭39年屋齡之舊屋，乃是為了長居久住之用，因之對系爭房屋之居住品質自是特別在乎，亦係人之常情；詎料，被上訴人對上訴人提出之漏水瑕疵，其修繕方式既不與上訴人溝通？修繕時也不讓上訴人參與，也不積極與上訴人進行協調化解爭議等，被上訴人此等罔顧人情事理之作法，即難謂被上訴人行使權利，履行義務已符合誠信；而其以解約之強烈手段剝奪上訴人一切買賣權益，更難謂無權利之濫用，明顯有違公平正義原則；原審未予詳酌，即率爾判決上訴人敗訴，自有可議，應予廢棄，並駁回被上訴人所提之訴，以維上訴人權益；為此，特提出本件上訴理由如上，敬請 鈞院為上訴人主持公道、伸張正義，感恩不盡。

此致

台灣高等法院民事庭   公鑒

中華民國 一○五 年 ○ 月 ○ 日

具狀人：甲00

訴訟代理人：陳慶尚律師