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【最高法院裁判精選】                            110/8/6

〝備忘錄〞的法律效力

【案例】

甲建設公司與乙合建房屋，由甲出資金，乙出土地，雙方於100年10月1日簽訂「合作備忘錄」，明確約定合建房屋與車位可分得之成數、比例與標準，及甲應補貼乙於合建期間之房租及搬遷費用等內容，但乙事後拒絕履行備忘錄。

甲主張：「備忘錄」的內容已記載的很詳盡，等同於合建契約「本約」，乙拒絕依「備忘錄」履行，已構成違約，甲得要求賠償。

乙抗辯：「備忘錄」雖然有效，但也僅是備忘錄之性質，不具備合建契約之「本約」效力，因此乙即使拒絕履行備忘錄之約定，甲也不能請求違約賠償。

【本案爭點】

雙方簽訂之「備忘錄」，已否具備「合建契約」之效力？雙方未再簽訂「合建契約」，甲能否因乙拒絕依「備忘錄」之約定履行，而請求乙賠償損失？

【最高法院判決理由】（本案〞備忘錄〝就一般合建房屋契約之重要事項均未約定，應屬「預約」性質，甲不能因乙拒絕履行備忘錄，而請求賠償。）

1、 「備忘錄」已就就合建房屋與車位可分得之成數、比例與標準，及甲應補貼乙於合建期間之房租及搬遷費用等，堪認兩造就合建契約之土地、資金、興建與分屋比例等必要之點已意思表示合致，系爭備忘錄已成立、有效。

2、  但契約有『預約』與『本約』之分，兩者異其性質及效力，《預約權利人》僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。至於當事人訂立之契約，究為『本約』或係『預約』，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。倘將來無法依所訂之契約履行而須另訂本約者，縱名為本約，仍屬預約。

3、  一般合建房屋契約，除約定合建標的、建物層數及其分屋比例等外，尚涉及工期，履約保證金之交付及返還，建物之構造、建材及設備，合建完成土地及建物之點交、移轉，稅捐及費用之負擔、違約處罰等重要事項，欠缺此等事項，顯然無從履約。系爭備忘錄就上開一般合建房屋契約之重要事項均未約定，顯見兩造無從僅以系爭備忘錄所約定內容，即得履行合建義務，而須另行簽署合建契約書以為履行合建之依據，是系爭〝備忘錄〞僅具『預約』之性質。

 

 

 

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