聲威通訊             103年3月3日

建商交屋公設不足的法律爭議

案例：

台灣經濟悶到極點，但房價卻高不可攀、小王好不容易存錢買了一戶「豪宅」，建商廣告強調「超豪華交誼廳」、「地中海浪漫溫水游泳池」等讓人心動之公共設施；結果交屋後才發現交誼廳裝潢材質粗糙；游泳池在大廳邊，沒有景觀，一點也不浪漫；且依使用執照記載，游泳池登記的用途是「蓄水池」。如果住戶決議「授權」管理委員會對建商提告賠償，法律上可行嗎？

解析：

一、  應以管委會或住戶名義提告

依公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會於權責範圍內，始得以自己名義提起訴訟。換言之，管理委員會能否經住戶「授權」對建商提告履行契約或損害賠償，亦應視是否屬於管理委員會職務範圍而定（最高法院94年度台上字第1966號判決意旨參照）。案例問題，建商未依「買賣契約」及「銷售廣告」圖示內容，施作公共設施，業已涉及「買賣契約」約定內容之實體爭執，並非涉及區分所有建物共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管，自非公寓大廈管理條例第36條各款所定管理委員會之職務；因此此等糾紛只能由承購住戶，依與建商間的「買賣契約及銷售廣告圖示內容」之法律關係請求建商施作，或主張損害賠償債權，不能由住戶「授權」管理委員會提告。

第 36 條    管理委員會之職務如下：

            一、區分所有權人會議決議事項之執行。

            二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

            三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

            四、住戶共同事務應興革事項之建議。

            五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

            六、住戶違反第六條第一項規定之協調。

            七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

            八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施

            　　、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防

            　　安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

            九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

            十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

            十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

            十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之

            　　　申報及改善之執行。

            十三、其他依本條例或規約所定事項。

二、          請求賠償的法律依據為何

承購住戶主張建商交付之房屋（含公共設施），未依「買賣契約及銷售廣告內容」，提出符合品質「豪華交誼廳、浪漫游泳池（但使用執造登記的是蓄水池）」之給付，其應負民法第354 條「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」之瑕疵擔保責任，及民法第227條第1項「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」不完全給付（即建商給付之房屋（含公共設施）品質存有不符約定品質之瑕疵）之損害賠償。

三、  賠償額如何認定

損害賠償之目的在於填補被害人所生之損失，因此住戶對於建商之損害賠償請求金額，應以建商交付之公共設施或建物，因不符約定品質，導致實際房價減損之金額作為賠償依據；法院通常都會囑託專業不動產估價師鑑定兩者價差作為判決賠償參考。（本文已收錄於聲威網站）。