商品說明

【最高法院裁判精選】               110/06/01

購買農地無法興建農舍，可以主張買賣契約無效嗎

【案情摘要】

甲與乙簽訂一紙「不動產買賣契約」，由甲（不具農民身分）向乙（具農民身分）購買坐落於宜蘭的一塊農地，雙方並約定「由甲出資以乙的名義申請興建農舍，等農舍完成後再與土地一併移轉過戶於甲名下」；甲簽約後反悔主張契約無效，要求乙退還買賣價金，有無理由？

【判決理由】

《原審》：（買賣契約有效）

甲向乙購買農地，依農發條例甲雖不具備自耕能力，亦得購買農地。雙方簽訂的「不動產買賣契約」，買賣標的為農地，而非農舍，〝自非規避法律強制規定之脫法行為〞，買賣契約自始有效。雖買賣契約特約條款記載：乙方同意無條件提供名義興建農舍與甲方等語，依契約自由原則，並無不可，亦於公序良俗無違，自難謂係脫法行為而無效。系爭買賣契約之標的既為系爭土地而非農舍，則將來興建農舍能否移轉予甲，為別一問題，並不影響系爭買賣契約之有效成立。

《最高法院》：（買賣契約無效）

1、解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。

2、查系爭契約名稱為「農地買賣契約書【配建農地】」；第4條付款方式第3款記載：「如因法令變更或乙方因素導致農舍建築執造無法核准時，乙方應於3日內將已收簽約金全部無息退還甲方收回外……，雙方無條件解除買賣契約」；第4條特約條款記載: 「乙方同意無條件提供名義興建農舍與甲方，興建農舍所發生之有關費用……，由甲方負擔。」，似見已表明購買農地合併配建農舍之旨，興建農舍與農地買賣間具有不可分關係，是否只是單純農地買賣，而非脫法行為，洵非無疑。甲主張伊不具農發條例第18條資格，為規避法令規定，始簽訂系爭買賣契約，購買農地興建農舍，系爭買賣契約無效等語，是否全然無據，非無研求餘地。原審未察，遽認系爭買賣契約僅為農地買賣，未規避農發條例第18條規定而有效，未免速斷。