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聲威通訊                  2022年5月16日

大樓「公共設施使用」之法律爭議

案例

某公寓大廈（興建於民國70年）「化糞池」、「地下蓄水池」、「電錶」、「機電設施」等公共設施，均設置在一樓地下室，但一樓地下室新的所有權人甲00（甲00於民國100年向乙00購買該地下室產權）主張該等公共設施之產權面積均登記於甲00名下，因此要求公寓大廈管理委員會應支付該等公共設施占用面積之「租金」。試問：甲00之主張，公寓大廈管理委員會應如何抗辯？

 

問題爭點

一、 公寓大廈「化糞池」…等公共設施產權面積登記於一樓地下室所有權人（即甲00）名下，是否即可認定「該等公共設施」即屬一樓地下室所有權人之「專有部分」？

二、 甲00請求管理委員會應支付該等公共設施占用面積之「租金」，有無理由？

解析

一、   依現行「建物所有權第一次登記法令補充規定，應登記為共有部分之分類及項目，應包括「機電設備空間」、「變電室」、「電錶(箱)」、「蓄水池」、「污水處理設施」(化糞池)及其他使用性質相同之項目」，因此，公寓大廈「變電室」、「電錶室」、「蓄水池」、「化糞池」等公共設施，自應登記為全部區分所有權人之「共有部分」。但早期因建築法規劃不完全，此等應登記為「共有部分」之設施面積常會被登記於特定所有權人名下，而成為該特定所有權人之「專有部分」。

二、   甲00主張依公寓大廈管理條例第四條第一項規定「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」，因此甲00認為「化糞池」…等公共設施產權面積既然是登記在他名下，他當然就可要求管理委員會支付適當租金，「否則」他當然可依法「排除」其他住戶之使用，此等說詞雖不符情理，但「似乎」也有些道理。

三、   但最高法院認為，早期將此等公共設施登記在特定人名下之情形，是過去法令不完全，主管機關未嚴格把關之荒謬產物；基於「公共設施」應為「共有使用目的」之公共利益考量，自不能再因循苟且，讓此等荒謬登記現象繼續存在。因此最高法院認為，所謂「專有部分」，係指「按區分所有建築物之專有部分，係指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者，…有關區分所有建築物之專有部分及共有部分之（私權）爭議，法院有調查審認之職權，不受地政機關所為專有、共有部分登記之拘束」（最高法院109年度台上字第927號）。基此，公寓大廈「化糞池」…等公共設施產權面積縱使登記於甲00一人名下，也不能因此認為就是甲00的「專有部分」。

四、 承上，該等「公共設施」，形式上雖登記為甲00所有，實質上，其性質仍應「定性」屬大樓全體區分所有權人之「共用部分」；從而，依管理條例第六條第一項第3款規定：「管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」，另依管理條例第九條第二項「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」、第四項「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償」；準此，甲00要求管委會給付租金，於法即屬無據；而甲00也必須「容忍」管理委員會「自由進出地下室」維修該等公共設施，而不得拒絕。

五、 此外，本案的公寓大廈興建於民國70年，原地下室所有權人乙00，從未拒絕管委會自由通行地下室維修該等公共設施，因此就「法律評價上」，也應認為該地下室所有權人已與大樓全體區分所有權人就該等設施之登記專有部分成立「約定共用部分」之「默示合意」；準此，依管理條例第3條第六款「專有部分經約定供共同使用者」、及同條例第9條第2、4項：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。…住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」，從而，甲00要求管委會給付租金，確屬無據。（本文已收錄於聲威網站）

 

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