聲威通訊             103年5月13日

大陸地區買賣廠房應注意事項

案例：

購買廠房相較於購買公司股份來的單純，至少不需考慮公司隱藏債務問題；在台灣或在大陸購買廠房需考慮的問題大同小異，存在的差異只有法律的規定不同，特此提供大家參考。

解析：

一、          契約當事人

（一） 台灣大大股份有限公司投資大陸設立全資子公司福州大大有限公司，福州大大公司由登記負責人王某，出面與大陸福州星際鐵礦有限公司負責人胡某簽訂廠房買賣合同。此等情形，買賣合同的當事人，究為台灣大大股份有限公司？福州大大有限公司？王某？福州星際鐵礦有限公司？胡某？

（二） 自然人（公民）與法人（企業法人、事業單位法人、社會團體法人）為不同的權利義務主體，獨立享有民事權利和承擔民事義務（大陸民法通則第9條、第36條）；至於大陸個體工商戶（大陸民法通則第26條），則如同台灣的獨資商號，由登記負責人獨自承擔法律責任；但大陸個體工商戶營業執照登記的業主如與實際經營者為不同人時，則由登記的業主與實際經營者共同負責。

（三） 如上所述，個人既與公司法人為不同的權利義務主體，個人與公司的財產當然也不能混為一談；因此廠房買賣之契約當事人究竟是誰（個人或公司）？如果是公司，究竟是台灣母公司還是大陸子公司，必須先確定清楚，以免日後發生爭議時，陷入不知以何人為訴訟主體之困擾。

二、  定金

（一）  大陸擔保法第89條：「當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金」，與台灣的規定類似。實務上，在簽訂主契約前，買方往往會先預付一筆定金給賣方，此時應將定金轉化為尾款；買賣合同條款即應載明「1、為保證本協定各方積極履行本合同，甲乙雙方依照《擔保法》相關規定確定相應定金金額為人民幣○○○元。2、雙方一致確認，前述款項已由乙方（買方）在本合同簽訂前已於2014年○月○日支付給甲方。3、本定金在本合同履行完畢時，作為尾款的組成部分自動劃轉甲方」。

（二）  另依擔保法第91條：「定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十」，因此，為確保合同之履行，避免任一方違約，定金的數額可訂在買賣價金的百分之二十。

三、  產權登記

（一） 大陸物權法第9條：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外」。亦即，不動產物權變動以登記為生效要件。依「房屋登記辦法」規定，在發生「買賣」或「互換」情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生後申請房屋所有權轉移登記。至於土地部分，也應依中華人民共和國土地管理法的規定，辦理相應登記。析言之，如果交易標的物的使用權及所有權之變動未經登記，則不發生物權法上的效力，將不受法律保護。

（二） 此外，大陸採取“房地一體”原則；物權法第147條：「建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分」、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 中華人民共和國國務院令第55號第23條：「土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓」，可供參考。

（三） 如果廠房已有租賃存在，依大陸合同法第230條：「出租人出賣租賃房屋的，應於合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利」（台灣承租人無優先購買權利），簽約時亦應注意。

四、  其他約定

（一） 本次交易的“稅費”項目，包括但不限於：登記費、證書制證費、管理費、增值費、契稅、超面積用地補交費用及罰款。

（二） 價金之支付，通常是採取“△”付款方式，即提高後幾期及尾款金額，以保證對方忠實履約。另為確保合同之履行，也可在合同中明確對方的每一項義務，並設置較重的違約責任條款，以促成對方忠實履約。

（三） 有關訴訟專屬管轄問題，依大陸民事訴訟法第33條：「下列案件，由本條規定的人民法院專屬管：（一）因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄；」；但也可以約定仲裁條款，以仲裁合理規避存在地方保護主義的訴訟。

（四） 合同公證，也值得考慮（律師見證公信力在大陸低於公證）；此外，不合法的合同是無法公證的，因此透過公證程序也可一併檢驗合同的合法性（本文已收錄於聲威網站）。