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聲威通訊                   109年2月5日

【房屋滲水、漏水瑕疵】爭議

爭議

甲向乙購買一間中古屋，交屋後甲主張房屋有多處漏水、壁癌、木作抽屜發霉等現象，甲認為乙在雙方所簽房屋買賣契約書所附「不動產標的現況說明書」上就「是否有滲漏水情形」項目上勾選「否」，因此主張乙有欺瞞房屋漏水事實，要求解約退款。類此爭議，乙方應如何抗辯？

解析

一、  房屋滲水、漏水、潮濕究竟如何區分？

實務見解認為「建築物之屋面、地面、牆面及管線外表面，在水壓作用下若出現水滴或水流稱為漏水，若只是出現潤濕現象稱為滲水。漏水和滲水現象總稱為滲漏。滲漏現象係由於建築材料質地疏鬆和存在肉眼看不見之縫隙，造成液體在壓力作用下向外流動之現象。故建築物之滲漏成因可分成兩部分，一為固定設備所造成經常性的滲漏現象，包括水箱、水塔與冷熱水管路所造成之滲漏現象，一般常稱為漏水。另一為其他因素造成短暫性的滲漏現象，包括排水、降雨、積水、建築構造或其他可能因素，一般稱為滲水或滲漏。前述兩種滲漏現象，可以經由檢視發生原因而加以修繕回復。至於環境濕度或是環境濕氣未能有效通風降低因素，造成建築物室內裝修素材剝離、剝落之外觀部分，則與滲漏現象不同。……一般中古房屋使用多年，累積潮濕之水氣容易積聚於室內低處、角隅處、不通風處或浴室門口牆角，挑高之客廳天花板與密閉房間天花板，在不通風換氣之情形下，天花板會吸收潮濕之水氣形成油漆剝落之現象，這些損壞之外觀，很難觀察到水滴暫留之痕跡，而且周邊沒有水管設施經過，與滲漏之情形有別。」（臺灣高等法院 100 年上易字第 476 號民事判決）。

二、  甲主張「解除契約」之舉證責任

（一） 甲主張【乙蓄意隱瞞房屋漏水瑕疵已構成詐欺行為】云云，但：「民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，則無撤銷意思表示之餘地。」（臺灣高等法院高雄分院99年度建上字第27號民事裁判）。

（二） 甲又主張【乙經催告後遲不修復漏水瑕疵，甲亦得依「給付遲延法則」解除買賣契約】云云；惟按「房屋漏水並非不得修補，縱所為修補結果不盡如當事人之意，如與房地買賣價金相較，完整修補所需費用其比例尚低，倘許當事人行使契約解除權，自顯失公平」（最高法院105年度台上字第210號民事裁判）。

（三） 甲最後主張【若解除契約不合法，則要求減少房屋買賣價金】，乙認為「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」民法第354條第一項定有明文。