聲威通訊

不動產信託登記

問題：

甲向乙購買房屋，能否直接「信託登記」給丙（甲為委託人，丙為受託人）？或者只能先由乙以「買賣原因」移轉過戶至甲名下後，再由甲「信託登記」給丙？

解析：

（1） 地政機關認為，依信託法第一條規定「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係」。因之，甲向乙購買房屋，應該先由乙以「買賣原因」移轉過戶至甲名下後，再由甲以信託法律關係辦理「信託登記」給丙，才符合信託法第一條規定之「財產權移轉」行為。但最高法院實務見解認為：「所謂信託行為，係指信託人將財產所有權移轉與受託人，使其成為權利人，以達到當事人間一定目的之法律行為而言。而信託財產移轉為受託人所有之方式，由委託人就自己所有之財產為移轉行為者有之，由委託人使第三人將財產權移轉與受託人者亦有之，以委託人與受託人間有信託合意為已足，殊無限制信託財產須由委託人取得所有權後，再移轉與受託人之必要。」（85年度台上字第2300號、88年度台上字第247號判決）。準此，甲向乙購買房屋，法理上應可直接由甲檢附與乙之「買賣契約書」及甲與丙之「信託契約書」直接辦理「信託登記」給丙。

（2） 信託登記雖有「財產權」之移轉行為，但因只是「形式上」的財產權移轉，實質上的財產權仍屬於委託人所有（限於信託關係的受益人仍為委託人之「自益信託」）；因之，於委託人將不動產「信託登記於」受託人名下時，並不課徵土地增值稅或契稅；於信託關係消滅，受託人將不動產返還委託人時，也不課徵土地增值稅或契稅。但如信託受益人並非委託人時（他益信託），於信託成立時，視為委託人將享有信託利益之權利贈與該受益人，依法應課徵贈與稅。

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