聲威通訊             103年8月5日

規約可以限制住戶經營餐廳嗎

案例：

某大樓住戶管理委員會之「規約」規定：「住戶不得經營餐廳」。若有某甲投資購買該大樓一樓店面擬經營火鍋店，遭管理委員會以違反住戶規約為由禁止開店；某甲還是可以開餐廳嗎？

解析：

一、 規約若依法有效成立，甲原則上不得經營餐廳

（一）   依公寓大廈管理條例訂立之「規約」，係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。由於「規約」，係公寓大廈所有住戶，為了居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的意思表示；因此，對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則。

（二）  基於私法自治原則，「住戶規約」禁止區分所有權人於大樓開設餐廳，如果在不牴觸法律強制、禁止規定，或違背公序良俗情形下（規約例外無效事由），該「住戶規約」應可認為合法有效，各住戶即應共同遵守之。

二、 規約內容若被例外認定構成「權利濫用」，甲仍可經營餐廳

（一）  至於規約內容雖無牴觸法律強制或禁止規定等無效事由，但仍有可能會被例外認定為無效，乃因規約性質上屬於「私權契約」，其內容係區分所有權人會議經由多數決作成之決議，形成對少數區分所有權人不利之分；依據民法第148條第1項規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」；因此規約內容是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，而構成「權利濫用」；應視該決議內容是否合於公共秩序及善良風俗，即不違背比例原則（本院90年度上字第1030）；倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，即非不得視為以損害他人為主要目的，而屬權利濫用。爰此，公寓大廈區分所有權人決議之規約如違反法規所欲維護之公共利益，或以損害他人為主要目的，其決議內容即屬無效。

（二）  如本案例，若房屋座落之土地，若符合『臺北市土地使用分區管制自治條例』之規定，得經營餐館業、飲料店業等；則住戶規約規定「住戶不得於大廈內經營餐飲業」即難具有正當性，應認為該規約條款「違反誠信原則」，且屬「權利濫用」，應屬無效。

（三）  又例如管理費之分擔，也應符合「比例原則」，如所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離「按應有部分比例分擔」之原則，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用（高等法院96年度上易字第424號判決參照）；實務上，即曾有某幼兒園管理費原為每坪90元，住戶僅因該幼兒園生意佳，即以多數決決議調漲一倍管理費，若無充分理由，該區分所有權人會議決議即會被認定係「權利濫用」而屬無效。（本文已收錄於聲威網站）。