房屋建造之瑕疵請求

        薛琬遉

【案例】：

     小明和建商訂立房屋建造之承攬契約，交屋後，小明發現房 屋有瑕疵，小明最晚該在何時向建商主張權利？

【解析】：

一、何謂承攬契約？

依民法第490條規定，當事人約定，由承攬人(即本案之建商)為定作人(即小明)完成一定工作，待工作完成後，由定作人給付報酬予承攬人。

二、若交屋後發現房屋有瑕疵，小明可主張之權利為何？

1.   請求修補瑕疵：

依民法第493條規定，「工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之。承攬人不於前項期限內修補者，定作人得自行修補，並得向承攬人請求償還修補必要之費用。如修補所需費用過鉅者，承攬人得拒絕修補，前項規定，不適用之。」

因此小明可以定相當期限，請求建商修補。若建商未於期限內修補，小明也可以自行修補後，再向建商請求償還修補必要之費用。但若修補費用過高，建商仍得拒絕修補。

2.   請求減少價金或解除契約：

依民法第494條規定，「承攬人不於前條第一項所定期限內修補瑕疵，或依前條第三項之規定拒絕修補或其瑕疵不能修補者，定作人得解除契約或請求減少報酬。但瑕疵非重要，或所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物者，定作人不得解除契約。」

本條但書規定係立法者考量建築物之經濟價值比較高，為了避免影響交易秩序，不宜使已訂立之契約輕易即解除。因此如果建商不於期限內修補或拒絕修補，或是房屋之瑕疵已經不能修補，小明僅能向建商請求減少價金。

但另依民法第495條第2項規定，「前項情形，所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，而其瑕疵重大致不能達使用之目的者，定作人得解除契約。」

由於本案承攬之工作物為建築物，若瑕疵程度過於重大導致房屋已無法繼續供人居住，例如已危及建築物之結構或安全，將使房屋有倒塌危險，則小明仍然可以選擇解除契約。但須注意的是，因本條項是接續民法第495條第一項之規定(見3.請求損害賠償)，因此必須該瑕疵之發生是可歸責於建商，才能解除契約。

3.   請求損害賠償：

依民法第495條第1項規定，「因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵者，定作人除依前二條之規定，請求修補或解除契約，或請求減少報酬外，並得請求損害賠償。」

因此如果該瑕疵是可歸責建商之事由所產生，例如建商於建造房屋時偷工減料，或施工時未盡到注意義務，小明除了可請求修補瑕疵、減少價金或解除契約之外，同時也能向建商請求損害賠償。

三、最晚應於何時請求？

1.   瑕疵發現期間：

（1）    依民法第498條規定，「第493條至第495條所規定定作人之權利，如其瑕疵自工作交付後經過一年始發見者，不得主張。」第499條規定，「工作為建築物或其他土地上之工作物或為此等工作物之重大之修繕者，前條所定之期限，延為五年。」

因此上述小明可主張之權利，均須在交屋後五年內發現有瑕疵才能請求，若交屋後已超過五年才發現瑕疵，則小明即無法再向建商主張。

（2）    但為保障定作人之權益，若建商故意不告知房屋有瑕疵，依民法第500條規定，五年之瑕疵發現期間延長為十年，即小明只要是在交屋後十年內發現瑕疵，均可向建商主張。

（3）    此外，基於民法契約自由之精神，小明和建商得依民法第501條規定，針對五年之瑕疵發現期間另訂契約延長，但不得約定減短。

2.   權利行使期間：

依民法第514條第1項規定，「定作人之瑕疵修補請求權、修補費用償還請求權、減少報酬請求權、損害賠償請求權或契約解除權，均因瑕疵發見後一年間不行使而消滅。」

若小明已在交屋後五年內發現瑕疵，依法仍須在發現瑕疵後開始起算，一年內盡快向建商主張，若發現瑕疵後超過一年才請求，則小明仍然不得主張。