房客抗繳房租有理？

陳祥彬律師

    某甲向某乙租賃座落於臺北市○○路○段○○號○樓之房屋作為辦公室使用，租期自八十九年五月一日起至九十二年四月三十日，約定每月租金新台幣四萬二千元，押租金十二萬六千元，某甲應於每月二十六日前將租金匯入指定帳戶。租約簽定後某甲旋即遷入使用系爭房屋，惟並未依約按時將租金匯入某乙所指定之帳戶。經某乙一再催討無效後，某乙向法院提起訴訟，請求某甲給付租金並終止雙方租賃契約。

    本案起訴後，某甲委任律師提出抗辯主張：依土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」而系爭房屋之房屋課稅現值為一百二十萬元，土地公告現值為一百二十萬元，從而該房屋之年租金依法不得超過二十四萬元，即每月租金不得逾二萬元，且某乙所給付之押租金已足敷支付六個月租金，依土地法第一百條第三款規定，須嗣積欠租金以押租金抵償後達二個月以上時，某甲始得據以終止租約請求某乙返還房屋。並援引最高法院四十八年台上字第八五三號及五十年台上字第三七○號判例為依據。

    關於土地法第九十七條第一項的解釋適用，各級法院見解向來分歧，多數實務見解認為只要是城市地方房屋即有適用，而關於土地及建築物申報總價的認定基準，是以房屋稅課稅現值及土地公告現值為依據。然在現今稅制結構下，房屋課稅現值及土地公告現值，與房屋土地之市價均相去甚遠，一旦承租人依土地法第九十七條第一項規定主張契約所訂租金過高時，出租人非但面臨無法終止租約請求返還房屋，請求給付租金亦面臨敗訴之窘境，甚至還有被請求退還溢付租金的慘況，豈只是賠了夫人又折兵而已。

    幸好，近來法院漸漸意識到這樣的處理方式有失公道，本案承審法官採納某乙委任律師意見：基於土地法第九十七條第一項條文係民國三十五年四月二十九日修正公佈，其立法目的係因城市房屋供不應求，為防房屋所有人乘勢哄抬租金，造成「居住問題」，而設限制房屋租金最高限額之規定。換言之，土地法第九十七條第一項之立法用意在保護經濟上之弱者，即無房屋居住之人民，屬於立法強制介入私法自治領域之規範，於有疑義時，自應為保留之限縮解釋，以尊重私法自治原則，並平衡立法者之不動產政策。對照最高法院五十四年台上字第一五二八號判例意旨：「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益。其應負之租金，不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條第一項所訂最高租金之限制。」可知如租金之支付，除使用房屋之對價外，尚含有享受其他利益之對價者，解釋上自不應受土地法第九十七條第一項之租金最高額之限制。而營業用房屋，因其除使用房屋外，尚受有營業本身所帶來之特殊利益，與純作居住使用之普通房屋即屬有別。揆諸土地法第九十七條之立法意旨，系爭房屋既約定由被告作辦公室營業使用，則雙方租賃契約自不受土地法第九十七條之限制。又，土地法係由內政部起草，經立法院通過之法規，而內政部就土地法第九十七條規定之適用問題，曾於七十一年五月二十二日以台內地字第八七一○三號函釋：「土地法第九十七條所稱『房屋』，係指『供住宅用之房屋』而言。」而上開函釋因與最高法院四十八年台上字第八五三號及五十年台上字第三七○號判例發生疑義，故內政部復於七十一年七月十二日以台內地字第九九三九○號函釋：「查最高法院四十八年台上字第八五三號及五十年台上字第三七○號判例，係就土地法第一百條，對出租人終止租約收回出租房屋所為之判例。同法第九十七條，係對城市地方房屋租金最高限額之規定，因『營業用』之房屋，其土地之使用位置與『營業本身所帶來之特殊利益』，與一般普通『住屋』有別，其應付租金參照最高法院五十四年台上字第一五二八號判例，應不受土地法第九十七條最高租金之限制，方屬合理」內政部既為土地法規之起草機關，其所為之函釋亦與該條文之立法理由相符，再參照前揭契約自由原則及立法者不動產政策等情況，本件訴訟承審法官最後認為：系爭房屋既係用作辦公室營業使用，與土地法九十七條之規範目的不符，故應不適用該條租金最高限額之規定，乃判決某乙本案全部勝訴。

    在市場經濟、契約自由之原則下，出租人與承租人間原則上可以自由決定租賃條件，然而因為土地法第九十七條第一項的強制規定，造成城市住屋的最高租金受到限制，這個條文立法時是考慮到出外工作者居住上的不便以及生活負擔，只是時隔五十年後，這樣的條文是否仍然恰當？加上目前稅制的因素，多數人為了少繳一些稅，都用公告價格繳土地稅及房屋稅，造成計算最高租金時，所能主張的最高租金偏低，而多數法官又把土地法第九十七條第一項的規定適用範圍擴充到辦公室、店舖等，使得影響層面更形擴大。從而，在法律未修改及實務未形成共識前，出租人發生類似糾紛時，完全視承審法官主觀法律見解決定訴訟勝敗，出租人不可不慎。