聲威通訊            107年3月6日

不動產買賣交易常見紛爭

一、  交易動機

1、 案例

甲向乙購買一塊建地，交易完成後打算蓋廠房使用，但因土地坡度太大，無法取得建築執造，甲可以解除買賣契約嗎？

2、 解析

甲購買建地究竟要做何用途，只是買方內心的動機，若未明載於買賣契約內，而賣方也未對此給予保證，買方即不得以所購土地不符合買賣使用目的為理由，主張解除買賣契約。依最高法院82年度台上字第2286號判決意旨：「買賣雙方當事人訂立買賣契約之動機如何，對於買賣契約之效力，通常固不生影響，惟若當事人已將動機表明於契約，以之為契約成立之條件，則動機之合法、可能與確定，或所附條件之成就與否，對於契約之效力，即不能謂無關聯」。因之，甲購買土地之使用目的，若已明載於契約，成為契約要件，若土地無法作此用途，甲即得以此理由，解除買賣契約。

二、  履約時間

1、 案例

甲公司將大陸廠房賣給乙公司，雙方約定，由乙公司（買方）負責辦理過戶事宜，買賣價金依過戶完成階段分期給付甲公司，甲公司得無償繼續使用該廠房2年；設若過戶程序因故延宕，甲公司應如何確保權益？

2、 解析

大陸地區國有土地資產交易流程，簡述如下：

（1）前往公證處做公證交易買賣合同及評估報告。

（2）提交文件到國土局窗口（審核最遲需20個工作日）

（3）取得國土局出具之《資產成交通知》後，根據房產證數量整理所需資料份數後提交至不動產部門審核。

（4）準備資料和《房產交易合同》至地稅部門繳稅。

（5）準備地稅出具的房產和土地的《已徵稅證明》和企業或地稅代開的交易發票其中辦證一聯提交到不動產部門審核；不動產部門進行內部審核後移交至國土局審核，審核完後統一移交至市不動產部門審核。審核完後出具新的不動產權證。

（6） 取得新的不動產證後到地方稅務局視窗交件審核，領取《變更核准通知書》即視為過戶手續辦理完成。

3、     合同約定，買方依過戶階段分期給付買賣價金給賣方並無不宜，問題在於，買賣之過戶程序若是由買方主導，而出售之廠房原所有人仍得無償使用二年，此等情形，買方即可能不會急於在二年內完成過戶手續以延遲付款給賣方。因之，為免過戶程序無故拖延，並督促買方積極完成過戶程序，買賣契約即宜明確約定，每階段之完成期間，期間屆滿，縱使該階段之程序沒有完成，買方仍應給付該階段之價金，藉以督促買方積極辦過戶事宜。

三、  貸款條款

1、 案例

甲向某建設公司購買一筆不動產，契約載明「甲方以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於產權移轉登記完成三日內完成銀行撥款手續」，甲向銀行申辦貸款手續，銀行認為貸款標的存在瑕疵，以致核貸之金額不夠支付甲方應付之契約尾款，甲又無法自籌自備款彌補不足尾款，甲可否以銀行核貸金額不夠支付尾款之理由，主張解除買賣契約嗎？

2、 解析

（1） 一般人購買房屋，通常會約定以銀行貸款支付尾款，因之，依誠信原則，除另有相反約定外，否則，應認賣方負有擔保買方於具備貸款資格之情況下，得獲貸買賣契約中約定貸款金額之責任。惟實務認為，縱然賣方負有擔保買方於貸款條件齊備時，必可貸得約定成數之義務，如買方有貸款條件不足或資格不符之狀況，買方即不得以未貸得約定金額之理由主張解除買賣契約。

（2） 筆者建議，買方如果認為貸款金額對其履約付款至關重要，則買賣契約即應載明：「本契約之買方貸款金額需達新台幣○○○萬元正，若未達金額，契約失其效力」；或者「賣方應負責為買方辦理貸款達○○萬元」，而不能只是記載「賣方應協助買方辦理貸款○○萬元」，乃因，賣方協助買方辦理貸款之義務，不表示賣方對買方不能取得足額貸款負有擔保義務。因之，如果契約已將貸款額度明確載明是賣方應盡之擔保義務，則於貸款額度不足時，該契約即不待買方另為解除之意思表示，即生解除之效果。（本文已收錄於聲威網站）