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聲威法律事務所

【最高法院裁判精選】                             110/6/22

拍賣之土地上已有他人興建之房屋，土地拍定人能否訴請拆屋還地？

【案例】

乙無償提供其名下A土地給丙興建房屋，丙後來又將房屋賣給丁；乙因負債，A土地被債權銀行聲請法拍，由甲拍得。此等情形，甲（土定拍定人）能否以丁之房屋「無權占有」A土地為由，請求法院判決丁應「拆屋還地」？

丁抗辯：該房屋是丙（房屋前手）經乙（原土地所有人）同意後所興建，丁向丙購得該屋，並非無權占有；且甲法拍時已知土地上已有房屋存在，基於誠信，甲不得請求丁拆屋還地。此一爭議，法院如何判決？

【判決理由】

【高等法院】＞（甲不得請求丁拆屋還地）

1、 房屋與土地為各別之不動產，得各自獨立交易；基於房屋與土地不能分離之特性，無償提供所有土地給他人建屋，除明示限於契約當事人外，應認房屋有權繼續使用土地至滅失為止。

2、且從土地外觀即可查知，土地上建有房屋，購買人卻仍各自買受土地、房屋，《基於所有權社會化、個人利益考量及誠信原則等》，與一般占有借用物之使用借貸不盡相同，【雖土地房屋數度各為所有權之移轉，仍應認買受土地之後手不得對買受房屋之後手，主張無權占用訴請拆屋還地】。從而，甲請求丁拆屋還地，為無理由。

【最高法院】＞（甲得要求丁拆屋還地）

1、 按「使用借貸契約係債之關係」，僅於當事人間有其效力。【買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係】，原則上不得執該債之關係主張其有使用系爭土地之權利。

2、 「使用借貸乃債之關係」，【是否當然及於因標買而取得系爭土地所有權之甲】？【甲於拍賣前雖知系爭土地上存在系爭房屋，惟是否即得據以認定甲已知悉乙同意丙興建系爭房屋】？

3、丙興建之房屋完成已逾52年，已逾加強磚造房屋使用年限，且房屋橫樑有裂縫，是否仍符合社會經濟使用目的，非無可議；原審僅憑甲依拍賣公告附表記載知悉系爭土地存有他人房屋，即為不利甲之論斷，尚嫌速斷。