不動產掛名登記的法律探討

                     陳慶尚律師

【前言】

在吾人日常生活中，將自己的財產登記在他人名下之情形，素所常見。例如，甲向乙購屋，登記在丙的名下；此等房屋登記關係，其原因不外乎是贈與、借名登記、信託關係之登記、或者抵償債務等可能。實務上曾發生一則有趣的案例，某男士看上了一位酒店小姐，這位男士為討好女方，於是出鉅資購買了一間豪華套房登記在女方名下，準備來個金屋藏嬌。但這位男士又怕最後人財兩失，因此聽從「高人指點」，與女方「約法三章」簽訂一紙「同居協議書」，內容大意是：「女方同意與男方同居一年，如有食言背信情事，女方願將房屋返還男方，並接受法律嚴厲制裁」。最後男歡女愛同居一個月後，女方趁男方到大陸出差時，旋將房屋轉售他人，從此與新歡過著幸福快樂的日子。

【案例】

甲向乙購屋，而將房屋登記在丙名下，究竟甲、丙的內部法律關係為何？甲應如何主張，才能請求丙返還房屋？

【解析】

通常此等房屋過戶，都是由乙以「買賣」原因關係直接過戶給丙。如果此登記行為是出於甲、丙間之「贈與」關係，法律上「贈與」契約之成立，必須一方有贈與的意思表示，他方願接受贈與，契約才能成立。因此如果房屋買賣契約是由甲與乙簽訂，而甲有贈屋給丙的意思，丙也願意接受，則甲、丙之間即可成立「贈與」契約（贈與標的為房屋）；如房屋是由丙出面簽約承購，但價金由甲支付，也可成立贈與（贈與標的為買賣價金）。但無論甲贈與丙的是房屋或買賣價金，一旦價金交付或房屋過戶後，甲均不得再撤銷其贈與的意思表示，此時甲只能證明有「贈與以外的法律關係」，才能請求丙返還房屋。

甲若主張該屋登記在丙名下是基於雙方之「信託」契約關係，並以信託契約業經終止或解除為由，依信託契約或不當得利法律關係，請求丙應將信託財產移轉過戶給甲，法律上自屬可行。但甲、丙之間是否存在信託契約關係，必須由甲負責舉證。至於房屋屋產權登記原因，是否以「信託原因登記」並不影響甲、丙間信託契約之成立。因為信託法第四條規定，信託原因登記，只是受託人得否以信託關係對抗第三人之要件，而非信託關係成立之要件。析言之，如丙的產權登記原因為「信託」，依信託法第十二條規定，只生甲或丙的債權人不得對該信託財產聲請強制執行之法律效果而已；反之，如登記原因不是信託，則依土地法第四十三條：「依本法所為之登記，有絕對效力」之規定，丙的債權人即可對登記在丙名下，屬於甲的信託財產聲請強制執行。因此信託登記並非信託契約成立之要件，只生債權人得否對信託財產聲請強制執行之問題。

房屋登記於丙名下，但實際卻由甲在管理、使用時，則甲、丙間的法律關係即有二種可能：一為「消極信託」關係，即甲、丙間有信託契約之合意，但受託人丙對房屋無管理權。另一為「掛名登記」關係，即丙只是甲借名登記產權之人頭（甲、丙間無信託之合意）。法律上，消極信託行為屬於無效之信託，此時，甲、丙間只能成立「類似信託之委任契約」關係，甲如擬請求丙返還房屋，得類推適用民法有關「委任」之規定（民法第549條第一項），隨時對丙終止委任契約，並依受託物返還請求權及不當得利之法律關係，請求丙返還房屋。反之，如甲、丙間為「掛名登記」關係，甲亦得依民法委任規定，終止與丙間之借名登記契約關係，請求丙返還房屋。