聲威通訊

規約得否限制住戶開設餐廳

問題：

天王星大樓住戶管理委員會之「住戶規約」規定：「本大樓為單純之辦公大樓，所有權人或承租人不得經營正常上班時間以外之行業（如餐飲、娛樂、期貨、電玩、葬儀社、酒家、KTV 、旅館、寵物店、理容院、瓦斯行等）」。今有住戶擬於一樓開設餐廳，得否主張該「規約」違反公寓大廈管理條例第4 條第1 項「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」之規定而無效？

解析：

1、 依公寓大廈管理條例第4 條第1 項規定，區分所有權人固得就其專有部分自由使用、處分；惟另依公寓大廈管理條例第五條規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」其立法目的係在規範專有部分之使用正常化及創造相互間之共同利益。由於考量區分所有權人共同利益之行為，是建立在以人為基礎之健康、安全、無壓迫感、非擁擠、無損毀、無髒亂、無高度噪音及充分私密性、衛生等林林種種因素；因此基於對大樓整體秩序之維護，自有限制專用部分使用之必要。至於限制區分所有權人使用其專有部分之行為有無違反共同利益，即其行為達到何種程度，始足以認定違反共同利益，事屬不確定之法律概念，通常可就其行為之必要性與其行為所可獲之利益，及其行為所將致其他區分所有權人之不利益程度及其他具體情事等，給以綜合研判。

2、 「住戶規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則。因此「住戶規約」禁止區分所有權人於大樓開設餐廳之規定，依私法自治原則，在不牴觸法律強制、禁止規定，或違背公序良俗情形下，該「住戶規約」應可認為合法有效，各住戶即應遵守之。

3、 綜上所述，「住戶規約」禁止區分所有權人就其專有部分開設餐廳之規定，尚屬第4條法律規定得對他人所有權為必要限制之範圍，並不違法，全體住戶均應遵守。

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