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聲威通訊                   108年9月3日

「租地建屋」的法律爭議

案例

乙公司向甲「承租土地興建廠房」，租期15年，土地租金每月10萬元；租約約定「乙積欠租金超過二個月，經甲催告後仍未給付，甲得終止租約」、「乙若要轉租土地廠房給第三人，必須經甲方同意，轉租期間不得超過原租約期間」。

乙公司因景氣不佳，已積欠租金6個月無力支付；乙公司希望甲能同意其轉租土地廠房給丙公司，但甲不同意，並委請律師催告乙公司於7日內給付積欠之租金，逾期即終止租約。試問，甲終止租約是否合法？甲能否拒絕同意乙公司提出的轉租請求？

解析

一、甲能否以乙公司積欠租金超過2個月為由終止租約

（一）  甲主張「基於契約自由原則」，租約既已明訂積欠租金超過2個月未給付，甲即得於催告後終止租約；本案例，乙公司積欠租金已超過6個月，甲公司依租約行使契約終止權，似乎於法有據。

（二）  甲的主張雖有租約依據，但本案例屬於「租地建屋」之特殊類型契約，依土地法第103 條規定：「 租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。 三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」。按最高法院40年度台上字第1321號民事裁判要旨：「以租用基地為目的之租賃契約，依土地法第一百零三條之規定，非有該條所列各款之情形，不能由基地所有人任意為終止租約之意思表示。又按租用基地建築房屋未依土地法第一百零二條為地上權之登記，雖未發生地上權之效力，究不失為租賃關係，仍應適用同法第一百零三條之規定。」。

（三）  依以上見解，乙公司積欠租金雖已超過6個月，但因土地法為民法的特別法，有關積欠租金終止條款自應優先適用土地法的規定。依土地法第103條之規定，必須乙公司積欠租金超過2年以上始得終止「租地建屋」契約；因此本案例，乙終止租約並不合法。

二、甲能否拒絕同意乙公司提出的轉租請求

（一）  甲主張依雙方租約條款，乙公司要求轉租土地廠房須經甲方同意，既然選擇權在甲方，甲不同意乙公司的轉租要求，有何不對？

（二）  但依民法第148 條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」。最高法院59年度台上字第3940號民事裁判要旨：「凡以惡意方法所獲致權利取得之主張，常有權利濫用之存在，本件系爭地上房屋殘餘部分，如果尚可居住或供其他之使用，上訴人予以修復，在客觀上能否謂無必要，倘在客觀上有此必要，而被上訴人故意不為同意，以冀獲得租約終止權，並據以請求上訴人拆屋還地及賠償損害，能否謂為非權利之濫用，殊非無推究之餘地。」；稽上見解，若甲行使「拒絕轉租權」，不符「公平正義及誠信原則」，法院即得認定甲「拒絕同意轉租」，已構成「權利濫用」，甲即不得拒絕乙公司之轉租請求。