公寓大廈之修繕、管理、維護責任

                                                                                  薛法務

案例：如公寓大廈內之住戶發現天花板有漏水情形，該修繕責任應由誰負責？又如係頂樓平台發生漏水情形，修繕責任應由誰負責？

解析：

一、  公寓大廈之修繕、管理、維護費用，應由誰來負擔?

首先，應先說明者，乃針對公寓大廈之修繕、管理、維護費用，依法究應由何者負擔。由於依照公寓大廈管理條例規定，公寓大廈可區分為「專有部分」、「共用部分」、「約定專用部分」、「約定共用部分」，本文分別說明如下：

(一)       專有部份

1.何謂專有部分？

按公寓大廈管理條例第3條第3款規定，「專有部分」指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，通常即是指各區分所有權人所擁有之住家部分。

2.專有部分之修繕責任

按公寓大廈管理條例第10條第1項規定「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」，因此專有部分之修繕責任應由各該區分所有權人負責。

(二)       共用部分

1.     何謂共用部分？

按公寓大廈管理條例第3條第4款規定，「共用部分」指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

2.     共用部分之修繕責任

按公寓大廈管理條例第10條第2項規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」因此共用部分之修繕責任，原則上由管委會以公共基金支付或各區分所有人按比例分擔，但若修繕責任是因可歸責區分所有權人或住戶而造成，則由該區分所有權人或住戶負責。

(三)       約定專用部分

1.     何謂約定專用部分？

按公寓大廈管理條例第3條第5款規定，「約定專用部分」指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

2.     約定專用部分之修繕責任

由於約定專用部分是經區分所有權人會議決議，將共用部分約定供特定區分所有權人使用，其本質雖屬共用部分，但因類似於專有部分之使用性質，是以其修繕責任係比照前述專有部分之修繕責任，由該特定區分所有權人負責，公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。

(四)       約定共用部分

1.     何謂約定共用部分？

按公寓大廈管理條例第3條第6款規定，「約定共用部分」指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

2.     約定共用部分之修繕責任

由於約定共用部分是經區分所有權人會議決議，將專有部分約定供共同使用，因此其本質雖屬於專有部分，但因類似於共用部分之使用性質，是以其修繕責任即比照上述共用部分之修繕責任，原則上由管委會以公共基金支付或各區分所有人按比例分擔，但若修繕責任是因可歸責區分所有權人或住戶而造成，則由該區分所有權人或住戶負責，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。。

二、  如題示，住宅內天花板漏水或頂樓天台漏水，究應由誰負擔修繕責任？

(一)       由上述說明可知公寓大廈之管理、維護費用由誰負擔，須視該受損之部份屬於專有部分或共用部分而定。因此如住宅內發生天花板或頂樓平台有漏水之情形，則須視係何種原因導致有漏水情形發生。如係「住家私有管線」之問題導致漏水，因住家私有管線乃各區分所有權人所有，屬「專有部分」，依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，修繕責任應由各該區分所有權人負責。

(二)       反之，如漏水情形屬於「公共排水管線」之問題所導致，則必須再區分該漏水情形是否可歸責於特定區分所有權人或住戶所致。舉例言之，如係因公共排水管線損壞導致住宅天花板或頂樓天台有漏水情形，原則上應由管委會負擔修繕責任，但如該漏水情形實際上是因某特定住戶維修私有管線時，不慎損壞公共管線所致，則依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，該公共管線之修繕責任應由該住戶負擔。